Han älskar havet men att sitta lugnt i båten är inget för Hans Eliasson. Trots att grundaren till Svenska Hus och dess moderbolag Gullringsbo Egendomar fyller 75 nästa år är han aktiv i allra högsta grad.
Få i den svenska fastighetsbranschen har gjort så mycket som Hans Eliasson. Från att ha startat HansHus (senare Progona) på 70-talet till att ha gått ihop med färgbolaget Becker för att starta Regnbågen, till att ha haft det tufft och blivit tvingad att lämna ifrån sig Kullenbergs och dess ägare Avena och för att sedan, efter krisen, starta om med 13 hus som tidigare ägts av Hans privat, utanför Regnbågen.
De 13 husen om cirka 100 lägenheter blev sedan grunden i det som kom att bli Svenska Hus. Idag är Svenska Hus en hörnsten i Gullringsbo Egendomar, vilket är Sveriges största privatägda bygg- och fastighetskoncern som är verksam på ett traditionellt sätt. En koncern som förutom fastighetsbolaget omfattar bland annat bygg (MVB), hyrmaskiner (Wangeskog), finansering och leasing (Munkbron finans), förvaltning (Novi) och skog (Forestry).
En varm sensommardag hälsar SFR:s Oscar Olosson på Hans Eliassson i dennes sommarbostad i Bovallstrand.
Mötet kom till på uppstuds. På frågan om en intervju skrev Hans ett mejl ”har Du möjlighet att komma idag?”. En timme senare är jag, Oscar Olofsson, på plats på Hans altan i Bovallstrand med utsikt mot Bottnafjorden och klipporna.
Samma dag som vårt möte, den 18:e augusti, har nyheten kommit att schweiziska AFIAA förvärvat fastigheten Stockholm Cerberus 2, även känd som Schinkelska huset och tidigare Forexhuset, i Gamla Stan för över 200 000 kr per kvadratmeter. Hans har läst om affären och är förbluffad.
– Helt sjukt, vet Du vad mina hus är bokförda i?
Jag hinner inte svara innan jag inser att frågan är retorisk. Hans besvarar sin egen fråga:
– 9 000 kr! Mina hus står i 9 000 och de får 200 000 kr per kvm.
Hans utvecklar:
– Jag inbillar mig såklart inte att det är jämförbart med våra hus, vi äger ju även industrifastigheter som ju har helt andra kvadratmeterpriser, men ändå, visst är det sjukt? Jag gillar vår balansräkning. med låga bokförda värden. Våra hus står i 9 000 per kvadrat och vi har lån på cirka 7 000.
Hur ser Du på marknaden, när Du hör talas som affärer till sådana nivåer?
– När man betalar 200 000 kronor per kvadrat för ett hus då är man längst ut på plankan och ju längre vi lever med de här orimliga nivåerna och låga avkastningskraven så ska det inte mycket till innan vi får en krasch. Nu blev inte Corona en krasch för fastigheter så då blir det väl något annat som händer framöver istället.
Som utgångspunkt gillar Hans kalkylen i affärerna idag och även om han ser att det har byggts upp risk i marknaden så tror han på fortsatt goda tider en stund till.
– Samhället har dränkts med pengar och någonstans ska de pengarna ta vägen, man får ingen ränta på banken, obligationer och aktier kanske man inte vågar sig på. Fastigheter och skog ser däremot ut som attraktiva tillgångsslag med möjlighet till belåning. Priserna kommer att gå upp ett tag till.
– Man får riktigt bra avkastning på eget kapital (i dagens marknad, reds anm). När vi bygger bostäder får vi minst 5 % avkastning på totalt kapital och inte sällan 20 % på eget kapital. Det är riktigt bra.
– Det blir en vansinnig effekt när till exempel pensionspengar köper samma produkt på, gissningsvis, 3 %. Vilken utväxling för vår affär.
Blir Du då inte lockad att sälja några sådana egenutvecklade projekt?
– Jo, det händer väl. Problemet blir att säljer vi så behöver vi hitta avsättning för de pengarna och ska vi köpa färdiga hus så blir de väldigt dyra. Åtminstone väldigt mycket dyrare än 9 000 per kvadrat. De kanske åtminstone kommer stå oss i 25 000 och det tycker vi är mycket.
Men vill Ni inte växa?
– Jo, det vill vi och jag förstår att vi inte kan behålla balansräkningen på 9 000 per kvadrat, det begriper jag ju. Värdena ökar ju hela tiden, men jag gillar våra låga bokförda värden och jag tror nämligen inte att den här perioden kommer vara för evigt. Det vore märkligt. Vi har haft låg ränta förr och historien visar att en sådan här period kommer att ta slut. Det kanske går i 5–10 år till, men när sättningen väl kommer så är det bra att, som oss, ha låg skuldsättning.
Odödlighet och överlevnad. Hans har varit med förr och resan under krisen har gett Hans lärdomar som byggt värderingarna i koncernen som skall överleva generationer genom att verka som ett tryggt och stabilt familjebolag.
– Det vi gjorde fel på 90-talet, i den mån vi gjorde något fel, var att vi hade för få förvaltningshus. Vi var byggare och hade därmed mycket projekt och med det lite dåliga kassaflöden i våra hus. När banken en dag sa till oss att våra hus de tidigare värderat med en avkastning på 8 procent nu skulle värderas med 10 eller 12 procent och att belåningsgraderna samtidigt sjunkit från 70 till 50 %, så var det nya förutsättningar.
– De ändrade spelreglerna…. Vad ska man säga… Det var ju käckt, säger Hans Eliasson med mycket ironi och en ton som avslöjar att ett litet styng av irritation kanske sitter i ännu.
Även om erfarenheterna från 90-talet är närvarande så har inte Hans blivit avskräckt att utveckla projekt. Tvärtom. I sin bok ”Få saker och ting ur händerna” skriver Hans ”En rätt skött projektutvecklingsverksamhet skapar sådana övervärden att man kan låna till hela investeringen. Det gäller än idag”. Hans utvecklar resonemanget:
– Vi är inte rädda för projekt utan tvärtom. Vi genomför projekt för ca 300 MSEK om året, men det är ju egentligen inte mycket sett till vår balansomslutning. Jag skulle gärna se att vi gör ännu mer framöver. Vi har hela tiden byggt Svenska Hus med att skapa projekt och övervärden.
Hans berättar vidare att de studerat familjebolag, varför de ofta överlever och vad som är signifikant för just dess överlevnad:
– Vi har väldigt noggrant studerat varför dessa bolag överlever i generationer och det är att familjebolag fattar beslut som är bra för framtiden, att de har kassaflöden, att de inte har belånat sig för mycket och att de har mycket pengar i kassan. Detta stämmer väl in på oss. Vår koncern är obelånad förutom vår fastighetsbelåning. Moderbolaget är helt obelånat. Dessutom har vi väldigt mycket pengar i kassan, ca 1,2 miljarder. Inte i kreditfaciliteter och lånelöften utan i riktiga pengar, vi kallar det ”Försäkringskassan”.
– Vi blir ju inte gladare om vi köper hus för några miljarder till utan vill växa på ett tryggt och stabilt sätt. Vi har en enda princip och det är att vi ska finnas kvar. Alltid. Vi ska behålla ”maskinen”.
– Vi har en strategi där husen skapar substans och de övriga rörelserna kassaflöden.
Affärsidén i Gullringsbo Egendomar är i stort liknande som den Hans drev på Kullenbergstiden med ett kretslopp för fastigheter, bygg, maskiner och finansiering. Den gången satte banken stopp för resan. Något sådant ska aldrig kunna hända igen, Gullringsbo Egendomar ska vara ett ointagbart fort, som Hans själv säger.
Hans skriver i sin bok om upplevelserna i fastighetskrisen och resonerar om lärdomar därifrån.
Har något gott kommit ur detta? (krisen, reds anm) (…) Svaret är definitivt nej, med två undantag. Dels att aldrig lita på andra än de riktigt närstående, dels att driva företaget med ett stort mått av oberoende som mål. Inte högt skuldsatt, goda kassaflöden och välfylld kassa. Detta har varit grunden till uppbyggnaden av Gullringsbokoncernen och det jag först och främst vill lämna vidare till kommande generationer. Om dessa lärdomar tas emot och vidmakthålles var det i alla fall någon nytta med det som hände.
(…)
Jag har lovat mig själv och min familj att det som hände 1991 aldrig får inträffa igen.
Jag frågar Hans om han ofta tänker på fastighetskrisen och vad som hade varit om han fått fortsätta med Kullenbergs och Avena.
– Ja, det kan man ju fundera på, hur det hade varit och vart det bolaget hade varit idag. Jag tror att vi hade gjort en liknande resa som bröderna Paulsson. Men samtidigt finns det ingen anledning att gå och tänka på det. Där vi är idag är helt perfekt. Vi äger allt själva, har kassaflöden på 500 miljoner om året och det är värt nio miljarder. Vad är problemet?
Ja, vad är problemet? Säkert inget alls.
Läs tidigare Fastighetsmötet med Lars Thagesson