Jag började på SBB för att köpa Hemfosa
Lars Thagesson berättar om nordens genom tiderna största fastighetsaffär i möte med SFR: s Oscar Olofsson.
SBB: s köp av Hemfosa är nordens genom tiderna största fastighetsaffär. Vem skulle vara arkitekt bakom en sådan transaktion om inte Hemfosagrundaren och transaktionskungen Lars Thagesson? I sin roll som vice VD på Samhällsbyggnadsbolaget förvärvade han hela sitt gamla bolag, en affär på 46 miljarder kronor.
– Vi bestämde oss egentligen redan för två år sedan för att, helt enkelt, försöka att köpa Hemfosa, vi tyckte det passade ganska bra då bolagen egentligen har samma affärsidé – att äga samhällsfastigheter.
Lars Thagesson berättar om hur han kom att träffa SBB: s grundare Ilija Batljan och hur de två fick idén:
– Jag lärde känna Ilija när jag bodde i Nynäshamn och vi blev där kompisar (Ilija Batljan var tidigare socialdemokratiskt kommunalråd i Nynäshamn, reds anm). Under åren har vi pratat med varann om att göra något tillsammans. Under den tiden hade jag fullt upp på Hemfosa och när jag senare slutade där så var det för att äga egna fastigheter och skog, Men så pratade jag och Ilija om idén att köpa Hemfosa genom SBB och då blev det så att jag började arbeta på SBB med detta som plan.
Hur mycket var Du arkitekt bakom idén?
– Vi har smitt planerna tillsammans jag och Ilija. För oss har affären varit ganska självklar och naturlig.
Men vägen fram till att kunna förvärva Hemfosa var inte lika självklar och naturlig. I november 2018 tog Hemfosa beslut om klyvning, i Hemfosa och Nyfosa. SBB som grundades så sent som 2016 hade dessutom en del att lösa på sitt håll. Bolaget saknade finansiell rating och aktien var noterad på First North-listan.
– Eftersom vi ämnade betala en del av köpeskillingen med egna aktier så kom vi fram till att vi nog var tvungna att byta lista till Nasdaqs huvudlista då vi inte trodde att institutionerna som var ägare i Hemfosa skulle vIlija ta aktier i ett First North-bolag som betalning.
– Ratingen bedömde vi nödvändig för att få tillgång till billigare kapital.
När Hemfosa väl hade kluvits, med samhällsfastigheterna kvar i ”urfosa”, och SBB uppnått investment grade samt bytt lista, då lade SBB ett bud på Hemfosa. Thagesson som tillsammans med Jens Engwall grundade Hemfosa 2009, i spåren av finanskrisen, köpte alltså sitt ”eget” bolag.
– Ja, vi i gamla ledningen var relativt stora ägare, och jag själv en av de större fram till dess att vi på SBB la bud. Då sålde jag för att undvika jäv. Men utöver att ledningen var delägare så var Hemfosa ett tjänstemannastyrt och herrelöst bolag utan stark huvudägare.
Budet var framgångsrikt och affären gick i lås. Lars Thagesson kallar affären ”smidig” och talar om den som vilken annan affärs som helst. Men kanske är det inte heller en så stor sak för den anspråkslösa 61-åringen från Lidköping med en framtoning av inga-krusiduller och no-bullshit. Sannolikt har Lars genomfört flest antal transaktioner av alla på den svenska fastighetsmarknaden.
– Ja det är nog så, undantagit mäklare. Vi räknade på det någon gång och kom fram till att jag gjort affärer för cirka 400 miljarder. Men så har jag också varit med från första man i Kungsleden, från första man på Hemfosa och jag var tidigt in i SBB.
Vad har varit Dina styrkor under alla år i branschen?
– Mina kontakter. Och att jag gillar att köra bil. Jag har åkt runt hela Sverige med mitt första bolag och efter dess har jag åkt runt i Norden också. När det förr i tiden inte fanns ordentligt med storhusmäklare, då åkte jag själv till Säffle eller Hagfors för att hitta en lokal köpare till någon kåk vi råkade äga på orten.
– Jag har levt på mina kontakter, de har varit min styrka för att besvara din fråga.
Svagheter?
– Jag har ingen aning om vad jag ska göra om en datamaskin krånglar, men det finns ju andra som kan.
Lars berättar anekdoter från Kungsledentiden. Kungsleden var från början ett obeståndsbolag. Men 1998 hade fastighetsmarknaden hämtat sig från krisåren och Kungsleden var redo för sitt första riktiga förvärv av storlek.
– Den 30: e juni 1998 köpte vi 232 kåkar i samband med fusionen av Föreningsbanken och Sparbanken som då blev Föreningssparbanken. Bankerna hade varsin etablering på varje ort och fusionen löstes genom att det starkaste kontoret fick ta över det andra. Alla i branschen var supernegativa till vårt förvärv och pratade om att vi skulle få 50 % vakans i beståndet när fusionen väl var klar. Men så blev det inte. Först och främst hade vi en treårig hyresgaranti på lokalerna. Dessutom var de ju belägna på bästa hörnläge vid torget på varje ort. Vi hyrde ut rubbet, det blev apotek, sportaffär, Lindex-butik eller ett gym. Vi tjänade ofantligt mycket pengar på det där.
– Men sen skulle vi efter tid sälja ut det där också. Som jag sa tidigare var det många obskyra orter och få storhusmäklare. Så jag gjorde som jag brukade göra, jag åkte runt och sålde kåkar. Jag känner folk i hela landet och vet vem jag ska ringa.
Som Lars Thagesson nämnde sålde han sina Hemfosaaktier före SBB:s köp. En del av den likviden har han använt för att köpa aktier i SBB.
– Jag har nog köpt aktier i SBB för ett par hundra miljoner. Jag började köpa när aktien stod i en femma så det känns som en helt okej affär. Skämtåsido, här jobbar jag och kan påverka bolaget. Jag har bra kontroll på vad som sker i bolaget och därför är det mer intressant att äga aktier i SBB än i andra bolag.
Vårt möte skedde den 4 mars 2020 och artikeln skrevs även i anslutning till detta datum. Coronaviruset hade då börjat härja. Fastighetsbolagen har straffats på börsen under nedgången.
Men Er affärsidé, att äga hyresrätter och samhällsfastigheter känns väl opåverkad i grunden? Folk ska bo någonstans och även gå till vårdcentralen?
– Ja, men även vi har tagit bra stryk på börsen så det finns risker för alla. Det kan hända vad som helst och detta kan leda till vad som helst. Det är alltid svårt att sia, det kanske kommer en ny Lehmankrasch, ingen vet.
Hur ser Du på riskerna i fastighetsmarknaden?
– Jag skulle vilja hänföra risken i fastighetsmarknaden till olika segment snarare än kapital- och finansieringsstruktur där jag egentligen inte ser någon egentlig risk. Du lånar ju hyfsat långa pengar idag, det finns ju till och med tjugoårspengar att tillgå. För att bedöma risk tror jag istället att man får titta på varje segment för sig. Bostäder är nog relativt tryggt, det håller ju vi på med, vi har ca 15 000 lägenheter. Handel sorterade jag bort redan för 15 år sedan, jag såg att mönstren ändrades och då sa jag att det inte var något som vi ska hålla på med. Kontor i Stockholm är volatilt och där kan det komma en sättning.
Logistik då, med yielder som understiger 5 %
– Det är ännu dyrare än så och många bygger på spekulation. Det är sjukt. Logistik är nästa krissegment i fastighetsmarknaden.
Lars fortsätter sitt svar om de olika fastighetssegmenten genom att sammanfatta Samhällsbyggnadsbolagets hela affärsidé och berättigande:
– Så vad ska man äga då? Jo, vi tror att man ska äga samhällsfastigheter – vård, skola, omsorg – tillsammans med bostäder.
När jag frågar Lars vad som tilltalar honom och SBB med samhällsfastigheter återger han ännu en anekdot.
– På KTH lät vi ett antal studenter göra ett exjobb där man undersökte hur länge en kontorshyresgäst, vilket privat bolag som helst, satt i en kontorsfastighet. Snittet var 5,5 år. Vi bad dom sedan gå igenom 3 000 hyresavtal med stat, kommun eller landsting som hyresgäst. Snittet för dessa hyresgäster var 33,5 år. Vi som har hållit på med fastigheter ett tag vet hur dyrt det är att byta hyresgäst och slipper man göra det kan man spara mycket pengar.
Hur stor är Er balansräkning på 3 års sikt?
– Jag vet inte, det beror nog mycket på hur marknaden utvecklar sig. Ilija som är huvudägare pratar om 300 miljarder. Vi är ju på cirka 80 miljarder nu så då har vi ju en bra bit kvar.
Om förvärvstågets lokförare är Lars Thagesson, Sveriges okrönta transaktionskonung – varför inte?
Läs tidigare Fastighetsmötet med Martin Malhotra