Fastighetsägarskrået har gått från att vara byggmästare till att vara ekonomer.
Martin Malhotra har arbetat i gränslandet mellan fastighet och finans sista tio åren, men hans filosofi påminner om dåtidens byggmästare. I denna del av ”Fastighetsmötet” träffar Oscar Olofsson den 17 februari 2020 den hyllade f.d. Catellapartnern som under många år skapat både affärer och nya bolag men förra året ville få en mer långsiktig roll.
Lösningen för Martin Malhotra blev till slut att kliva över från att vara rådgivare till att bli fastighetsägare. Han grundade bolaget Gröna Skolfastigheter som är en ny, nischad, aktör i det Ilija Batljan brukar kalla social infrastruktur. Malhotra har en lång bakgrund på Catella och har skapat ett antal listade fastighetsbolag, däribland Tre Kronor, Torslanda och Solnaberg. Men att initiera en affär, genomföra erforderlig kapitalanskaffning och skapa ett fastighetsbolag för att sen lämna över bolagen till dess investerare var stundtals jobbigt mentalt.
– Att följa med de bolag man varit med och byggt upp var inte möjligt i min tidigare roll, vilket var något jag saknade, själva idén i detta nya bolag är att vara långsiktigt engagerad och bygga aktieägarvärde över tid.
’Det nya bolaget’ heter alltså Gröna Skolfastigheter och skall, som namnet avslöjar, fokusera på skolfastigheter. Samhällsfastighetsbolag har tillkommit ett antal de senaste åren, men Martin ser bolaget också som samhällsbyggare.
– Initialt fokuserar vi på att förvärva förvaltningsfastigheter samtidigt som vi långsiktigt planerar samt initierar projektutveckling och nyproduktion av skolfastigheter. Då når vi en balanserad tillväxt med både kassaflöden och nyproduktion. Det blir mycket stabilare.
– Vi har nu stängt vårt första verksamhetsår och fått en flygande start genom förvärv av en förvaltningsfastighet, en gymnasieskola i Skövde, och vi ser fram emot fler förvärv. Vi kommer stänga mer affärer framöver och vi kommer att komma igång med projektutveckling parallellt.
Varför skolor, Martin?
– Det ska byggas många skolor och det är därför klev vi in i det här segmentet. När mycket ska ske behövs många ögon på frågan och även nya aktörer vilket skapar möjligheter. Visst vi kunde också börjat med äldreboenden till exempel men där finns redan många och för oss som ny aktör var skolor mer intressant. Vår bedömning är att segmentet för skolfastigheter behöver mer stöd framgent.
Malhotra utvecklar:
– Tittar man på bostadssegmentet till exempel så har det tidigare funnits en skuld där som behöver byggas ikapp, men när jag räknade på detta för cirka ett år sedan såg jag att om ett antal år måste produktionstakten sjunka om det inte ska byggas för mycket. Man har då i framtiden byggt bort skulden, helt enkelt. Men när det gäller skolor så är vi nu i början av en cykel där det behöver byggas mycket. Skolor ligger senare i produktionscykeln än bostäder och vi ser nu att vi har en längre period av hög investeringstakt framför oss.
Var idén till bolaget din?
– Ja, det kan man säga. Men jag ska ödmjukt säga att jag egentligen bara sneglat på andra som gör samma sak.
Vi började den här artikeln med att beskriva att Martin har byggmästarfilosofi. Vad menar vi – eller snarare Martin – med det?
– Vi har inte som ambition att spekulera, att sälja något. Vi köper för att äga. Skolor är en känslig tillgång och denna vill vi vårda. Vår ambition är att äga de är husen och att vara en samhällsbyggare. Vi vill att kommuner ska känna ett förtroende för oss att kunna förvalta en viktig tillgång och få kommunen – och i förlängningen kommunens barn – att vilja vara vår kund.
Martin grundade bolaget tillsammans med Söderberg Förvaltning, Boet Bostad och ett par Göteborgsbaserade entreprenörer, Göran Grell och Fredrik Helgesson. Kommer bolaget att ha ett Västsvenskt fokus, måntro?
– Det är ju faktiskt så att 3 av 5 grundare är baserade i Göteborg och vi har kontor i Särö centrum, men bolaget har huvudkontor i Stockholm och vårt fokus är nationellt. Vi reser gärna och gör gärna affärer ute i landet. Orterna vi fokuserar på har tillväxt och en stabil demografi, men vi utesluter ingen del av Sverige, det finns orter som hanterar olika utmaningar som också behöver hjälp och vi kan vara köpare i hela landet.
Martin berättar att de tittar på alla typer av skolor och fastigheter med utbildningslokaler, men att det är en relativt stor skillnad mellan olika typer av fastigheter i segmentet.
– Det är lättare att förutse efterfrågan för skolor till yngre barn där det är mer geografiskt drivet i mikroområdet medan äldre barn och vuxna är mer rörliga och då är det ännu viktigare att operatören kan locka studenter, både med sin verksamhet och att skolan kommunikationsmässigt ligger rätt. Sammanfattningsvis är nog det viktigaste för en skolfastighet att verksamheten är attraktiv.
Martin har som nämnt tidigare varit ansvarig för skapandet av ett antal fastighetsbolag. Undertecknad frågar om vad den historiken betyder och vilka erfarenheter han tagit med sig till det egna bolaget.
– Jag har som Du säger gjort detta ett antal gånger (skapat fastighetsbolag, reds anm) och det är skönt att ha den erfarenheten i ryggen, att kunna luta sig mot det. Jag är i grunden en försiktig person men med erfarenhet från tidigare bolag vågar jag stå mer på egna ben, tillsammans med mitt starka grundarteam.
– En specifik sak som jag tagit med mig är tydlighet och fokus. Det finns flera fördelar med det. Dels skapar tydlighet en transparens mot investerare vilket betyder lägre riskpåslag. Det kan vara svårt att förstå komplexa bolag med en stor och spridd verksamhet, men tydlighet gör det mer intressant för investerare. Om ett bolag gör en sak fokuserat så blir bolaget duktigt på detta och det finns logiska argument för varför ett sådant fokuserat bolag blir lite vassare än sina konkurrenter.
Läs tidigare Fastighetsmötet med David Dahlgren