Svensk Fastighetsrådgivning | Fastighetsmötet
Fastighetsaffärer för börsbolag och lantisar.
fastighetsaffärer, fastighetsrådgivning, trollhättan, uddevalla, bohuslän, vänersborg, mäklare, mäkleri, fastighetsbolag, svensk,
814
page-template,page-template-full_width,page-template-full_width-php,page,page-id-814,qode-quick-links-1.0,ajax_fade,page_not_loaded,,qode-title-hidden,qode_grid_1300,footer_responsive_adv,qode-content-sidebar-responsive,qode-theme-ver-11.0,qode-theme-bridge,wpb-js-composer js-comp-ver-5.1.1,vc_responsive
jarngrinden2
FASTIGHETSMÖTET - SFR:S OSCAR OLOFSSON MÖTER JÄRNGRINDEN

Fullt fokus på bolaget. Framtiden är utstakad i och med affären tidigare i höstas där Genova köpte 50 % av Patrik Ivarsons livsverk, Järngrinden. Successionen i bolaget är också utstakad. SFR: s Oscar Olofssons träffar Patrik Ivarson och bolaget framtidsman, vVD Tobias Johannesson, på Järngrindens kontor i centrala Borås.

 

Vi träffas på Järngrindens kontor, beläget i av bolaget ägda Pallahuset (ägs tillsammans med Cernera, reds anm.), i centrala Borås. Patrik Ivarson erbjuder en rundtur och erkänner snabbt att de är ”ganska stolta över kontoret”. Fattas bara. Kontoret håller yttersta toppklass, inget är sparat på och kontoret är noga planerat.

 

– Vi har haft mycket hjälp, men visst har jag lagt mig i detaljer. Jag ville skapa ett kontor som alla trivs på, inga arbetsplatser i öppna landskap utan egna kontorsrum, men ändå med stora sociala ytor och en känsla av ett hem. Man är så mycket på kontoret, nästan mer än hemma, så då är det viktigt att alla trivs.

 

Mycket på kontoret, ja. Ivarson berättar att han vare sig spelar golf eller har några andra större fritidsintressen. Jobbet och affärer är passionen. Samma sak gäller för Tobias Johannesson, bolagets vice VD och ”bolagets framtid”, som Patrik säger.

 

Järngrinden har lång historia. Lite beroende på hur man ser på det firar man faktiskt i år 40-årsjubileum. 1981 grundades Wäst-Bygg av Patriks pappa Gunnar Ivarson och dennes kompanjon Kjell Berggren. Då var fokus byggentreprenader och fastighetsförvaltning.  Patrik Ivarson initierade kring 2003, 2004 bostadsutveckling i bolaget och det som idag är Järngrinden var från början Wäst-Byggs projektutvecklingsdel. Patrik berättar att han brinner för affärerna och projektutvecklingen ”snarare än att blanda betong” och det var största anledningen till att byggdelen avyttrades 2013 (köpare var för övrigt Rutger Arnhults M2 Holding):

 

– Det var skönt att avyttra bygget, säger Patrik. Det var ganska lyckat för alla parter, jag var ju huvudägare (övriga aktier ägdes av dåvarande VD Ulf Christoffersson och nuvarande koncernchef Jörgen Andersson, reds anm.) och vi hade kört på ganska hårt, Wästbygg (bolagets sätt att skriva firman ändrades under åren, reds anm.) hade växt väldigt mycket och stundvis hade vi haft lite växtvärk. Vi hade fått bra ordning på bolaget, men jag kände att det blev för mycket med mig som ensam huvudägare att ta bolaget vidare med både bygg och projektutveckling. Därför ville jag kolla på möjligheten att sälja av byggdelen. Projektutvecklingen, Järngrinden, däremot, det är ju min egen verksamhet, den som jag drog igång en gång i tiden.

 

– Jag behövde absolut inte sälja Wästbygg, men man ska göra sådana här affärer när man inte behöver göra dom, när man inte måste utan när tiderna är bra och allt rullar på. Vi resonerade på samma sätt i vår senaste affär, med Järngrinden.

 

Affären Ivarson syftar på är givetvis den där Genova förvärvade halva Järngrinden. Arkitekten bakom affären heter Robert Fonovich och är ansvarig för Catellas Corporate Financeverksamhet. Strax innan sommaren ringde Robert till Patrik och Tobias med en idé.

 

– Vi känner Robert sedan tidigare. När han ringde hade han precis varit med och gjort en affär med Järntorget (såldes till ALM Equity, istället för den planerade börsnoteringen, reds anm). Han frågade om vi hade något på gång, något att köpa eller sälja. Vi svarade väl att vi gnetar på och försöker göra så gott vi kan. Robert nöjde sig inte riktigt, han hade en idé. Han sa ”ska ni inte lyfta blicken lite, ni har ju varit stabila och visat lönsamhet i alla år medan andra utvecklare gått upp och ned. Det finns nog aktörer som kan tänka sig att investera i Er”. Vi hade väl inte egentligen funderat i de banorna, men vi sa att vi tar upp det i styrelsen i alla fall, det kanske kunde finnas en poäng att ta in en del kapital att arbeta med, att öka takten och kunna behålla en del av det vi producerar, vilket vi innan inte har gjort då det begränsat vår utvecklingskapacitet.

 

Men en förutsättning för att Patrik och Tobias skulle vara intresserade var att det var rätt typ av pengar. Ökad skuld var egentligen inte av intresse.

 

– Jag vet inte hur många gånger som folk har ringt oss med idéer om obligationsemissioner och alla möjliga förslag i och med att vi redan innan den här affären har haft en hyfsad balansräkning. Vi har konsekvent tackat nej. Vi bedriver ren fastighetsutveckling och en sådan verksamhet saknar naturliga stabila kassaflöden och då tycker vi inte att man ska låna pengar på det sättet. Vi har valt att ha låg skuldsättning och istället jobba med eget kapital och mer traditionell finansiering med byggnadskreditiv.

 

Men när Robert Fonovich före sommaren presenterade idéen om att ”lyfta blicken” handlade den inte om skuld utan om eget kapital, vilket matchade Järngrindens egna ambitioner och synsätt. Tobias och Patrik tog sommaren på sig att bolla och fundera frågan.

 

– Efter semestern när vi skulle till Stockholm för att träffa Genova och ha styrelsemöte i våra gemensamma bolag passade vi på att träffa Catella för att få en värdering av Järngrinden presenterad för oss. Det var ganska roligt, på förmiddagen var vi hos Robert för att få höra hur en affär skulle kunna se ut. Vi tyckte det lät OK och lät meddela att vi var intresserade och att vi skulle höra av oss. Därefter gick över gatan till Genova och träffade Michael Moschevitz och Andreas Eneskjöld.  De frågade vad vi gjort hos Catella och vi är ju alltid öppna med varandra så vi sa som det var, att vi funderade på att ta in lite externkapital. ”Då behöver Ni inte leta längre än till oss, vi tar det”, sa de. Fem minuter senare var vi nästan överens, det behövdes ingen bred process, ingenting. De högg direkt och tyckte vi var precis vad de letade efter, ett fäste i Västra och Södra Sverige.

 

Genova och Järngrinden känner varandra sedan gammalt. Under tiden Andreas Eneskjöld (en av Genovas huvudägare, tillsammans med grundaren Micael Bile och nuvarande VD Michael Moschewitz) var mäklare på Newsec hjälpte han Patrik Ivarson att avyttra ett fastighetsbestånd för Wäst-Bygg. Andreas och Patrik behöll därefter kontakten och sprang på varandra då och då. För några år sedan köpte Järngrinden och Genova en projektfastighet tillsammans. Relationen är med andra ord lång, vilket underlättade affären tidigare i höstas.

 

– Andreas och Mosse (Michael Moschewitz, reds anm.) berättade att de faktiskt funderat på att fråga oss om de kunde få vara med, men att de helt enkelt inte kommit sig för det, berättar Tobias.

 

I affären finns även optioner för Genova att förvärva resterande aktier för att på så vis göra Järngrinden till ett helägt dotterbolag.

 

– Så kommer det att bli, säger Tobias och Patrik. De kommer att förvärva resten av aktierna också.

 

Hur känns det för Dig, Patrik?

 

– Då är jag 60 år eller kanske till och med något äldre beroende på hur Genova nyttjar optionerna. I och med att Järngrinden inte är något generationsskiftesbolag så känns det bra att ha en lösning klar, att jag vet att Järngrinden lever kvar i en trygg famn. För mig är den här affären framförallt för bolaget, att bolaget skall få optimala förutsättningar, vilket det nu får med mer pengar att jobba med, och att det ska kunna leva vidare på ett bra sätt.

 

Men Du berättade ju om att jobbet är Ditt stora intresse, att Du inte spelar golf eller har några andra större fritidsintressen. Vad ska Du göra istället?

 

– Så är det. Om jag inte skulle jobba vidare (efter att Genova tillträder resterande aktier) så vore det första gången jag inte vet exakt vad jag ska göra dagen efter. Men jag ser det inte så, inte som ett avslut. Man vet inte vad den här affären kan leda till. Det kan bli nya sammanhang som man kanske kan få vara i på något sätt.

 

– Visst kan det kännas lite skräckinjagande att inte ha vardagen exakt planerad, men det är så långt fram i tiden att jag inte funderar på det. Att gå till jobbet på morgonen nu känns som innan, men nästan ännu roligare, jag är spänd på samarbetet med Genova och på hur vi kan utveckla Järngrinden tillsammans.

 

Tobias Johannesson började på Järngrinden 2015 och blev 2017 vice VD. Johannesson och Ivarson arbetar tajt och har kommit att bli ett radarpar. De är tydligt att de uppskattar varandra.

 

– Vi har likande syn på hur man gör affärer, på vilka affärer vi ska ta och inte, säger Ivarson. Vi har också mycket roligt tillsammans.

 

 Johannesson fyller i:

 

– Jag har lärt mig otroligt mycket av Patrik, genom att jag från dag ett fått ta mycket ansvar. Det är väldigt kul att jobba tätt tillsammans och det är viktigt att inte känna sig ensam i affären. Nu får vi ett nytt sammanhang också och även om det ännu är nytt så känns det fantastiskt bra med Genova.

 

Järngrindens framtid är utstakad. Successionen likaså.

 

 

Läs tidigare Fastighetsmötet med Fortinova