”Vi lånade mammas bil och åkte runt till vänner och bekanta för att fråga om de kunde tänka sig att investera en slant i två sörjande män i medelåldern”. Svaret är ett skämtsamt svar på hur Anders Johansson och Anders Valdemarsson kom att starta Fortinova. Tio år senare skall deras skapelse ta nästa steg.
Fastighetsbolagen är totalt sett förlorare på börsen i år, men undantag i sektorn finns. Bostadsbolagen är nämligen på all time high och en solklar vinnare i en tid då hyresrätter verkar vara det absolut hetaste man kan äga. De noterade bostadsbolagen är relativt få sedan både Hembla och Victoria Park blivit utköpta, men inom en snar framtid kan segmentet utökas med Varbergsbaserade Fortinova som planerar notering på Nasdaq First North Premier.
I slutet av september träffar SFR: s Oscar Olofsson Fortinovas grundare Anders Johansson och Anders Valdemarsson. Vi ses på Fortinovas kontor på Norrgatan mitt i Varberg. De flesta av medarbetarna är på plats på kontoret, även om möjligheten har funnits att arbeta hemma under pandemin. Medarbetarna är tydligt engagerade och flertalet är eller skall bli delägare i bolaget. En gemensam framgångsresa alltså. Vi tar en kopp kaffe i bolagets fikarum innan vi promenerar mot Stadt för frukost och pratstund.
Vi slår oss ner och Anders Valdemarsson utvecklar sitt och sin kollegas skämtsamma svar om hur de kom att starta Fortinova:
– Vi visste inte hur man skulle göra för att starta ett sånt här bolag, det är sanningen. Vi trodde att man skulle göra på ett visst sätt och vi provade oss fram genom att skicka ut presentationer och annat till folk runtomkring oss. Men ganska snabbt kom vi på det som varit allra viktigast för vår framgång; vem vår investerare sannolikt skulle vara. Vi fick en insikt i att det sannolikt är en företagare nära sitt eget beslut och nära sin egen ekonomi. Vi tänkte att om vi får ett litet förtroende av en sådan person och vi får fler sådana personer att ge oss förtroendet så blir det en riktigt bra bas. Det började då med att vi ställde frågan till bland annat några av Anders pappas bekanta och det vi kan kalla friends and family från både min och Anders sida.
Anders Johansons pappa Kjell är mångårig revisor och hade ett stort nätverk i det lokala näringslivet. Några bekanta till honom tillsammans med ”friends and family” stod alltså för den första kapitaliseringen av bolaget som då fick chans att göra sitt första förvärv.
Hur mycket pengar plockade Ni in då?
– 10,9 miljoner.
Rätt mycket pengar ändå?
– Det var ruskigt mycket pengar.
Vad köpte Ni för pengarna?
– Den allra första affären var ett bestånd med 51 lägenheter varav större delen var nyproducerade lägenheter i Breared strax utanför Varberg, därefter rullade det på i snabb takt, säger Anders Johansson.
Berätta, hur utvecklades bolaget efter den första affären?
– VI hade ju ringt väldigt mycket folk, både folk med fastigheter och de med kapital i form av pengar på banken. När en annan herre då ringde och frågade om vi ville köpa hans fastigheter så kunde vi säga till våra tidigare investerare att ’nu har vi en ny fastighet att förvärva’ och då fick vi med oss några av dom och även personer vi varit ute hos tidigare, bland annat vår nuvarande styrelseledamot Fredrik Bergmann som då hoppade på tåget, säger Anders Johansson och låter sedan kollegan Valdemarsson ta vid.
– Vi ställde ödmjukt frågan till ganska många under ganska lång tid om vi kunde hitta affärer tillsammans och vi sådde där ett frö hos ganska många framgångsrika företagare. Vi frågade de som var vana att tjäna pengar om de ville sätta in exempelvis en halvmiljon, och de hade i många fall inget emot att vara med oss på en investering i den storleken. Vi bad däremot aldrig någon om fem miljoner eller mer för vi ville inte att någon skulle ha något problem med oss – även om det fanns de som investerade i den storleksordningen också. Vår typinvesterare kunde kanske sätta in femhundratusen om året i tio år och det var ett perfekt upplägg för oss. Vi ville visa att vi hade kontroll och att vi verkligen levererade avkastning och vi fick då ett förtroende för fortsatta investeringar i bolaget. När våra investerare sedan, till exempel efter en exit, stod inför en större investering, ja då var vi ett alternativ.
– Nu ringer våra aktieägare och säger till exempel ”jag har fått in trettio miljoner här, kan jag vara med i en emission?”
– Folk frågar ”hur har ni gjort”, precis som Du frågar nu, men det finns ingen skolbok, ingen utbildning som kan svara på det. Det betyder inte att det är svårt, tvärtom. Det handlar bara om sunt jäkla bondförnuft. Det handlar om att få ett förtroende och att aldrig bryta det, att inte lova mer än Du kan hålla. Det är väldigt basic, men det är så många som inte förstår detta, hur enkelt det egentligen är.
Jag vet en erkänd fastighetsprofil som uttalade att han tyckte att han kunde lita på Ert NAV. Min känsla är densamma – att man kan lita på Er balansräkning på så sätt att Ni inte ansträngt värderingarna för att se starkare ut än vad Ni är.
– Du har rätt, det har vi inte. Vi har tvärtom vid några tillfällen fått argumentera ner vissa värderingar som vi ansåg varit för höga och att värderarnas avkastningskrav var lägre än de vi själva bedömde marknadsmässiga. Att pressa upp värdena för att få balansräkningen att se fin ut är inget för oss. Vi har en fin balansräkning ändå. Självklart vill vi utifrån ett finansieringsperspektiv visa ett starkt bolag, men man får inte glömma att man ska leva med värdena framåt. Man måste vara realist och leva i verkligheten, säger Anders Valdemarsson och fortsätter:
– Jag och Anders (Johansson, reds anm) litar också på vårt NAV och vi har investerat ganska tungt i bolaget i de senaste emissionerna. Vi ser möjligheter framåt och ser inte att gå till marknadsplats som ett första steg till någon form av framtida exit, utan vi ser detta som ett utmärkt steg för bolaget och att det kommer möjliggöra ett fortsatt starkt värdeskapande framåt.
– Vi ser en stor potential i att mycket i vårt bestånd är outvecklat och där finns möjlighet till att skapa mycket värden i förlängningen, även utan att tänka på eventuellt sänkta avkastningskrav, även om det kanske inte är omöjligt då vi har en av sektorns högsta yielder, tillägger Anders Johansson.
Apropå höga yielder. Biljahna Perssons kommenterade i DI 23: e september det faktum att Kungsleden gått från högavkastande fastigheter till mer lågavkastande med att direktavkastningen bara speglar risken i fastigheterna man äger. Hur tänker Ni om det, i relation till att Ni har en marknadens högsta yielder, har Ni mer risk än jämförbara bolag?
– Nej, svarar Anders Johansson. Vi finns inte på Sergels Torg eller på Stureplan, vi är lite mer perifert belägna, men vi finns på några av landets mest attraktiva bostadsorter
– De kvadratmeterpriser vi har i böckerna är otroligt mycket lägre än våra kollegor i storstäderna har, men vi har i princip samma kassaflöde som de har. Avkastningen hos oss är kanske 4,5 % medan till exempel HEBA kanske har 2,5 %, säger Anders Valdemarsson innan kollegan Johansson tar vid igen:
– Vad är risken på bostäder på bra orter i Sverige idag? När finansmarknad och många fastighetsbolag skakade i coronans utbrott blev vi verkligen varse varför det är så bra att äga bostäder. Den här situationen är helt lugn för oss, det är inte ens en blip på marginalen, trots att vi går igenom en av de värsta ekonomiska kriserna i historien.
Låg risk och ett ständigt fokus på att optimera förvaltningen för att uppnå högsta möjliga förvaltningsresultat. På börsen är bostadsbolagen heta, men de som har ett större bygg- och projektinslag, så som K2A och K Fastigheter är allas älsklingar, medan HEBA och John Mattsson är lägre värderade. De förvaltande bolagen verkar bedömas något tråkigare.
– För oss som är ett förvaltande bolag så är det väldigt viktigt just med optimeringen, att tillse att vi sköter fastigheterna så effektivt som möjligt, samtidigt som vi tar hand om våra hus på ett bra sätt över tid. Vi kan säga att vi jobbar ganska ”småstad” med vårt bolag och vårt bestånd. Återigen handlar det inte om att se så starka ut som möjligt utan att leverera avkastning. Vi har bjudit in investerare till det här bolaget och då vill vi leverera riktig avkastning, för oss är det pengar, inte en pappersprodukt. Därför har vi valt att köpa fastigheter som har förutsättningar att ge goda förvaltningsresultat och då ska vi se till att de levererar det på bästa möjliga sätt.
Finns något krydda till Er förvaltning?
– Vi jobbar till exempel med det vi kallar Pluslägenhet, en lägenhet med nyproduktionskänsla. Vi renoverar då en lägenhet i ett visst hus, sedan förhandlar med hyresgästföreningen och då blir den standarden norm i det huset, i nästa projekt får vi göra en ny referenslägenhet. Processen är inte helt intrimmad, men vi kan redan se att det är en lönsam affär, säger Anders Johansson
– Det är inte bara ekonomi i detta utan dessutom får vi äga en fin lägenhet istället för en med äldre standard.
– När referenslägenheten är klar bjuder vi in hyresgästerna i det aktuella huset att komma och titta, då får de erbjudande om att få sin lägenhet till samma standard. Inga måsten eller krav, utan en möjlighet för hyresgästerna att bo kvar i en miljö de redan trivs i, men med nyproduktionsstandard. Oftast tycker hyresgästerna att det är väldigt attraktivt.
– Ytterligare värdeskapande i bolaget finns i våra byggrätter som vi tillskapar på egen mark genom detaljplaneutveckling.
Kan Ni tänka Er att driva bostadsrättsprojekt?
– Ja, absolut. Vi har gjort det sedan tidigare och vi kommer fortsätta ha det inslaget i bolaget, säger Anders Johansson.
– Gärna i samarbete med människor som delar vår värdegrund för hur man arbetar i en relation och hur man förvaltar ett förtroende, tillägger Anders Valdemarsson.
Hur stor är Er balansomslutning om fem år?
– Vi ska handla för nån miljard om året så om två år har vi nog fastigheter för fem miljarder. Förhoppningsvis kan vi växa snabbare på sikt och nå 10 miljarder inom 3-5 år.
Hur ser Ni på relationsskapande i fastighetsbranschen?
– Helt avgörande för vår framgång skulle jag säga, säger Valdemarsson. Vi har tagit så många möten under de här tio åren som bolaget verkat. Många gånger gav det ingenting då, men nu bär de gamla mötena frukt. Ett gott exempel är ju byggmästaren som vi träffade på stan tillsammans. Han äger ett par jättefina fastigheter som jag försökt övertala honom att sälja många gånger i ett drygt decennium. Vi har nog ätit en handfull kanelflätor på hans kontor skulle jag tro under årens lopp. När vi sågs nu kunde jag skoja med honom och säga att jag bytt taktik. ”Hållå där! Har du tänkt på att jag inte ringt dig mer än någon gång i halvåret nu? De första fem åren ringde jag dig ju minst en gång i månaden men det verkade inte funka så nu har jag bytt taktik.” Du såg vad gott han skrattade när jag 10 år senare kunde visa samma intresse för hans hus? Nu fick jag uppdaterade uppgifter på huset så får vi se om det blir affär. För mig är det bara en tidsfråga om och när det ska ske.
Jag har 500 st välskötta, centrala lägenheter i, typ, Växjö. Ni får köpa helrätt, vad säger Ni?
– Lockande, men vi avstår. Vårt fokus är Västra Sverige, Västra Götaland och Halland, och vi ska hålla oss till den strategin, svarar Anders Johansson. Om vi skulle expandera utanför vår geografi så kan vi inte längre definiera oss på det sätt som vi gör idag.
– Vi har ett stort intresse för bolaget på aktiemarknaden för att vi har ett västsvenskt fokus. Det verkar falla i god jord hos investerarna.
Varför tror Ni att det är så?
– Hela regionen erbjuder mycket bra tillväxt och vi tror verkligen på Västkusten som fenomen, folk vill bo på landets trevligaste platser och ha nära till arbetsmarknaderna kring Göteborg.
Fortinova har en stark ägarkrets med i huvudsak entreprenörer som större ägare. Ägarlistan inkluderar bland andra Bröderna Persson (Bygg-Göta), Sverker Albrektson (Guldfynd m fl) och Göran Nergården (VästkustStugan m fl). Grundarna Anders och Anders är genom sitt ägarbolag A2F Fastigheter AB näst största ägaren sett till kapital och största sett till röster. ICA-handlarnas Förbund som klev in i bolaget under 2020 är numera största ägaren sett till kapital.
Tack för pratstunden. Slutligen, berätta varför ska man göra som Er övriga ägarkrets och investera i Fortinova?
– Vi kan sammanfatta det så här. Vi har en attraktiv position på marknaden, vår bostadsportfölj erbjuder låg risk men ändå en relativt hög direktavkastning, vi har betydande potential att växa vidare och vi har ett team som möjliggör att vi tar hand om våra tillgångar på bästa sätt, avslutar Anders Valdemarsson.
Läs tidigare Fastighetsmötet med Hans Eliasson