För att jag fick sparken i finansbranschen
Svaret tillhör David Dahlgren och besvarar ”varför fastighetsbranschen?”.
Detta är första delen i en ny intervjuserie där SFR: s Oscar Olofsson träffar olika aktörer i den svenska fastighetsbranschen. Först ut är alltså David Dahlgren som berättar om nystartade Gladsheim Fastigheter, en framtida börsnotering, om sin tid som VD för Amasten och sin bedömning av fastighetsmarknaden 2020.
David var som nämnt tidigare VD för börsnoterade Amasten och är nu högaktuell med sitt nya bolag ”Gladsheim Fastigheter”. Bolaget handlar bostäder ute i landet, något som känns igen från ”gamla Amasten” med en snarlik affärsmodell (”nya Amasten” har sålt stora delar av det gamla beståndet och köper nu mer i regionstäder och har också en större del nyproduktion).
Gladsheims affärsmodell har dock en liten twist gentemot den som fanns hos den tidigare arbetsgivaren under Davids tid:
-Jag gillar att kompletteringsköpa lite mer lågavkastande fastigheter utöver våra mer kassaflödesdrivna investeringar. I de mer lågavkastande affärerna når vi genom vår renoveringsmetodik en större hävstång på fastigheternas värdeutveckling.
De transaktionerna Dahlgren syftar på med mer lågavkastande fastigheter har varit belägna i Eskilstuna.
-De är fastigheter med cirka 3,5 % direktavkastning. Det är lite lägre såklart men kalkylen blir riktigt bra med våra renoveringar.
Gladsheim har i sin kommunikation pratat mycket om just renoveringar. Samtidigt har Hyresgästföreningen på flera orter runt om i landet varit kritiska till fenomenet med standardhöjande åtgärder av anledningen att man bara gör det som ger hyreshöjningar och glömmer själva huset. Kosmetika, säger kritikerna. Undertecknad var på ett seminarium där ett av börsens större bostadsbolag presenterade sin ”löpande ROT”, varpå VD i ett byggmästarbolag i sitt efterföljande föredrag konstaterade ”jag tror faktiskt inte att det där funkar”. Vad är Dahlgrens syn på det?
-Vi är ju mer på löpande ROT-linjen i detta, men det är baserat på att vi köper hus som är bra i grunden och där det faktiskt funkar att renovera löpande, vårt mål är att göra cirka tio procent av lägenheterna årligen. Vi investerar cirka 5 000-6 000 per kvadratmeter och får ut en hyreshöjning på mellan 3-400 per kvadrat, vilket ju ger en riktigt bra kalkyl.
-Det som ofta glöms bort i sammanhanget är att renoveringarna förbättrar kassaflöde och värden, men också är en central del i det sociala hållbarhetsarbetet. Vi lägger i våra renoveringar både tid och resurser på att lyfta fastigheternas gemensamhetsutrymmen och utomhusmiljöer. För att renoverade lägenheter skall vara eftertraktade så krävs att helhetsupplevelsen är bra, att även husen och området som helhet känns attraktivt.
Gladsheims investeringar med lite högre direktavkastning finns i Skara, Töreboda, Karlskoga och Arboga. Även här jobbar man med löpande ROT.
-Det är viktigt att det finns ett fungerande näringsliv på de orter där vi handlar, samma sak följer med infrastruktur. Vi vill helst ha järnväg och motorväg men vi kräver åtminstone en av de två om vi ska vara intresserade.
Dahlgrens resa i fastighetsbranschen började med att han fick lämna sitt jobb i finansbranschen som hade stora personalneddragningar efter IT- och telekomkraschen i början på 2000-talet. Istället började han på det brittiska fastighetsbolaget Aberdeen Standard. Där började också Davids resa i fastighetsbranschen. Resan fortsatte via brittiska Kenmore och en tjänst som Nordenchef, innan han 2014 hamnade hos Amasten.
-Tiden på Amasten var fantastisk på många sätt men det känns väldigt kul att starta en egen grej, utan ”legacy assets”, utan bagage.
Vårt möte sker på Gladsheims kontor på Grev Turegatan 3.
”Så här sitter en ”fastighets start-up”, säger David och visar runt rummet där alla fyra medarbetare sitter tillsammans. Och visst är Gladsheim i början av sin resa och är kanske därmed en start-up. Men ambitionerna är höga. Bolaget är publikt och har med sig starka delägare i Coeli och Allba Holding. Vidare finns en rad privata delägare ur Coelis investerarnätverk och även ”friends and family” som gått in med en del pengar. Målet är att under 2020 plocka in en 1 MDKR för att kunna möjliggöra en ambitiös expansion. Bolaget äger idag fastigheter för närmare 700MSEK, men bolaget ska i framtiden noteras och då vill Dahlgren ha en betydligt större balansräkning.
-Som jag ser det så ska vi vid notering äga fastigheter för åtminstone fem miljarder, även om det har visat sig att det går att vara på börsen med betydligt lägre fastighetsvärde än så. Vi stressar inte, målet är notering före 2025 så vi har gott om tid att hitta rätt affärer.
Rätt affärer, ja. David poängterar att det är viktigt att hitta rätt fastigheter, i rätt geografi. Samtidigt är affärsmodellen bred, med ett stort spann i den direktavkastning man söker, ”mellan 3,5 och 5,5 %” och en geografi som täcker in stora delar av södra och mellersta Sverige. Och affärer finns det gott om:
-Ja för tillfället har vi flera bud ute och därutöver finns det fler affärer än vad vi har kapital att genomföra för närvarande.
Med en kommande kapitalanskaffning som ger fyllda fickor verkar Gladsheim Fastigheter vara en aktör att räkna med på köparsidan framöver.